Рынок недвижимости Греции демонстрирует устойчивость и стабильный рост. Во II квартале 2025 года цены на апартаменты выросли на 7,3% в годовом выражении, продолжив тенденцию 2024 года. Этот рост подпитывается высоким спросом со стороны инвесторов, восстановлением туризма и растущим интересом иностранных покупателей, стремящихся получить европейский ВНЖ.

Для инвесторов Греция предлагает уникальное сочетание: относительно доступные цены по сравнению с Западной Европой, высокий спрос на аренду благодаря туризму и программу «золотая виза», позволяющую получить ВНЖ через покупку недвижимости. Стратегическое расположение, растущая инфраструктура и проекты развития, финансируемые ЕС, дополнительно усиливают привлекательность страны.

Инвесторы из России и Беларуси могут принять участие в программе греческой «золотой визы» при наличии альтернативного гражданства нейтральной страны, например, Вануату.

Обзор рынка и региональные тренды

Согласно данным рынка, в Афинах средняя цена за 1 м² составляет около €2200, но в эту статистику входят старые объекты и объекты эконом-класса.

Недвижимость, соответствующая требованиям «золотой визы», – это обычно отремонтированные или новые объекты с современной отделкой, мебелью и лучшим расположением, поэтому их цены значительно выше. Качественная недвижимость с полной отделкой и меблировкой может стоить от €5500 до €7500 за м² и дороже.

Рост на рынке недвижимости Греции поддерживается несколькими ключевыми факторами:

• Программа Golden Visa привлекает иностранный капитал, предлагая ВНЖ за инвестиции от €250 000;
• Инфраструктурные проекты, финансируемые правительством и ЕС, повышают стоимость недвижимости;
• Цифровизация рынка и возможность виртуальных туров по объектам упростили покупку недвижимости для иностранцев;
• Ограниченное предложение в престижных городских и островных локациях продолжает оказывать давление на цены в сторону повышения;

Типы недвижимости и стратегии инвестиций

Инвесторы могут выбирать из различных типов недвижимости в зависимости от своих целей:

• Апартаменты и кондоминиумы в городах и туристических центрах идеально подходят для перепродажи или краткосрочной аренды, например, через Airbnb;
• Обратите внимание, что недвижимость, приобретенную в рамках программы «золотой визы», разрешено сдавать ТОЛЬКО в долгосрочную аренду.
• Виллы и дома у моря ориентированы на премиальный сегмент и могут приносить значительный сезонный доход, но часто простаивают в межсезонье;
• Новостройки предлагают налоговые льготы, современные удобства и высокий спрос на аренду, тогда как вторичное жилье обычно дешевле, но может потребовать вложений в ремонт.

Популярные инвестиционные стратегии:

• Флиппинг: покупка, ремонт и быстрая перепродажа для получения прибыли;
• Долгосрочная или краткосрочная аренда: для создания пассивного дохода;
• Гибридная стратегия «живи и сдавай»: владелец живет в одной части объекта, а остальное сдает в пик сезона.

Пример расчета доходности:

Вилла на Крите, купленная за €450 000 (с учетом затрат на реновацию), может приносить около €30 000 годового дохода в высокий сезон. При умеренном годовом росте стоимости в 5% совокупная прибыль за два года может достичь примерно €102 500, что эквивалентно валовой доходности 8–9%. Фактическая доходность зависит от загрузки, операционных расходов и локации.

Как купить недвижимость в Греции

Иностранные инвесторы могут свободно покупать жилую и коммерческую недвижимость в Греции, за исключением некоторых приграничных зон (например, Родос и Кос), где требуется специальное разрешение.

Процесс покупки выглядит так:

• Выбор объекта и получение греческого налогового номера (AFM);
• Подписание предварительного договора и внесение депозита;
• Заверение окончательного договора купли-продажи у нотариуса;
• Оплата налогов и пошлин и регистрация сделки в Земельной книге (Кадастре).

Необходимые документы: действующий загранпаспорт, налоговый номер (AFM), сертификат энергоэффективности и подтверждение происхождения средств.

Совет: выберите сертифицированного агента или застройщика и четко определите цели инвестирования (аренда, перепродажа или личное использование). Проведение инспекции объекта, проверка юридической чистоты и понимание локального рынка – критически важные шаги для минимизации рисков.

Финансовые аспекты и налоги

Расходы при покупке:

• Налог на передачу прав собственности: около 3%;
• Муниципальные и регистрационные сборы;
• Услуги нотариуса: 1,5% – 2%.

НДС на новостройки отменен до конца 2025 года.

Ежегодные расходы:

• Налог на недвижимость (ENFIA): от 0,1% до 1,15% от кадастровой стоимости;
• Коммунальные услуги, страховка и содержание.

Налоговые льготы

С 2026 года владельцы недвижимости, являющейся их основным жильем в некоторых регионах, получат скидку 50% на ENFIA, а с 2027 года – полное освобождение от этого налога.

Налог на аренду составляет от 15% до 45% в зависимости от дохода и налогового резидентства. Нерезиденты платят налог только с доходов, полученных в Греции.

Важно: с 2026 года доход от аренды в диапазоне €12 001 – €24 000 будет облагаться по сниженной ставке в 25% (вместо текущих 35%), что создает более благоприятные условия для инвесторов.

Ипотека для иностранцев обычно покрывает 50–60% стоимости недвижимости. Прогнозируемые процентные ставки в 2025 году составляют около 3–5%.

Возможности «золотой визы» (Golden Visa)

Программа ВНЖ Греции за инвестиции продолжает привлекать инвесторов со всего мира.

Порог входа зависит от региона:

• От €250 000: по всей стране для объектов, подходящих под конверсию из коммерческого помещения в жилое или зданий, являющихся памятниками архитектуры и нуждающихся в реставрации;
• От €800 000: в зонах повышенного спроса (Афины и вся Аттика, Салоники, популярные острова) за один объект от 120 м².
• От €400 000: в менее населенных регионах за один объект площадью не менее 120 м²;

Инвестор получает ВНЖ на 5 лет для себя и членов семьи без обязательного проживания в стране. В дальнейшем есть возможность претендовать на выгодные налоговые режимы и, при соблюдении условий, подать на гражданство Греции.

Обратите внимание: Греция не принимает заявки от граждан РФ и Беларуси напрямую, но, при наличии альтернативного гражданство хотя бы у одного из членов семьи, участие возможно.

Тренд: в третьем квартале 2025 года интерес со стороны инвесторов из США вырос на 40%, что подтверждает привлекательность Греции благодаря доступности, качеству жизни и гибкости правил (например, конвертация коммерческой недвижимости в жилую).

Риски и советы для инвесторов

Несмотря на привлекательную доходность, инвестиции в греческую недвижимость не лишены рисков:

• Сезонность: на островах может быть низкая загрузка в межсезонье;
• Бюрократия: возможны задержки с регистрацией сделок или получением разрешений;
• Макроэкономика: колебания валютных курсов и изменения в экономике могут повлиять на прибыль;
• Юридические ловушки: неясные права собственности, незарегистрированные постройки или завышенные прогнозы по аренде.

Как защитить свои инвестиции:

• Работайте только с местными юристами, инспекторами и сертифицированными агентами;
• Диверсифицируйте портфель по регионам и типам недвижимости;
• Тщательно оценивайте арендную доходность, уровень загрузки и ликвидность объекта;
• Проверяйте юридическую чистоту титула и реалистичность прогнозов по доходу;
• Изучайте планы по развитию инфраструктуры в районе;
• Заранее продумайте стратегию выхода из инвестиций.

Заключение

Греция остается одним из самых привлекательных рынков для инвестиций в недвижимость, благодаря росту стоимости активов, высокому спросу на аренду и уникальным возможностям для получения ВНЖ.

Инвестиции в Греции могут принести хорошую прибыль. Что для этого нужно? Выбирать правильные локации, диверсифицировать активы и строго соблюдать законы. А также найти надежного агента на месте, хорошо знакомого с местным рынком и его подводными камнями, который поможет провести все необходимые проверки и процедуры.

По данным отраслевых обзоров, компания Astons отмечается среди агентств, работающих с программой «золотой визы» Греции и сопровождением иностранных инвесторов на рынке недвижимости. В рамках таких услуг обычно выполняются подбор объектов, координация юридических и регистрационных процедур, а также консультирование по требованиям программы и особенностям оформления ВНЖ.