Интервью коммерческого директора СК "Семья" для издания Krasnodar Magazine. 

Краснодар — место притяжения мигрантов из других регионов страны. Активный спрос на жилье, длящийся уже десять лет, во многом повлиял на рынок недвижимости. Сначала привел к хаотичности, а позже вынудил принять жесткие меры по планированию города и созданию новых ЖК. Как развивается строительный рынок Краснодара, о чем сегодня спрашивают покупатели и что становится ключевым фактором при принятии решения о покупке жилья, «Краснодар Magazine» рассказала коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько.

— Как изменился рынок недвижимости Краснодара за последние три года?

— За этот период произошли преобразования, которые, на наш взгляд, помогли рынку недвижимости стать безопаснее для покупателей. Переход на проектное финансирование привел к укрупнению рынка, остались только сильные игроки. Новые нормы закона № 214-ФЗ исключили недобросовестных застройщиков. Сегодня в парт­нерстве с банками девелоперы дают 100%-ную гарантию сдачи дома в эксплуатацию и получения дольщиками ключей от квартир.

Никто не станет отрицать, что сильное влияние на рынок оказала пандемия. В 2020 году ряд отраслей преодолевал финансовые сложности, вызванные локдауном. Требовалось решение, способное поддержать строительную отрасль и дать ей толчок для бесперебойной работы. Этим решением стала льготная ипотека: люди получили доступ к относительно недорогому кредиту и начали покупать недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения. Новые банковские программы поддержали спрос, дав широкому кругу людей возможность выгодно купить жилье.

— Какие плюсы и минусы в работе застройщиков появились за это время?

— Часть корпоративной культуры СК «Семья» — позитивное мышление, поэтому все изменения мы рассматриваем с положительной стороны. К минусам многие относят увеличение стоимости квадратного метра, это произошло в том числе из-за резкого роста цен на материалы и услуги, что повлияло на себестоимость строительства.

Серьезный вклад в инфраструктуру жилых комплексов привнесла политика региональной власти в сфере градостроительства. Точечной застройки больше нет, теперь все проекты имеют переменную этажность и включают социальную инфраструктуру, парки, спортивные площадки — одним словом, это по-настоящему комфортное жилье.

— Повлиял ли рост стоимости жилья на поведение покупателей?

— Клиенты стали более требовательными и внимательными при выборе, увеличилось время принятия решения о покупке. Людям важно, чтобы дом был не только комфортным, но и современным, поэтому мы активно внедряем новые технологии. Так, в наших объектах мы предусмотрели видеодомофоны, которые передают звонок прямо на смартфон. Открыть дверь ребенку, забывшему дома ключи, теперь не проблема, даже если взрослые на работе.

Важную роль для покупателей играет среда взаимодействия и добрососедства. Например, в одном из наших ЖК мы организовали для жителей коворкинг-­зону и теплую детскую игровую комнату. Перед Новым годом прямо во дворе комплекса мы нарядили елку и провели утренник для детей и их родителей. Начали использовать доступ в ЖК по Face ID, что повышает безопасность.

— Как изменился клиентский спрос? Кого из покупателей больше: иногородних или местных жителей? Для каких целей чаще покупают жилье: для пользования или в качестве инвестиций?

— Мы отмечаем два разнонаправленных тренда. По мере роста стоимости квадратного метра и на фоне отсутствия роста реальных доходов населения спрос перетек на лоты меньшей площади. К примеру, человек запланировал купить недвижимость и сделать ремонт, но цены выросли, поэтому вместо 45 «квадратов» он берет 38, чтобы уложиться в бюджет.

Одновременно с этим растет спрос на двушки и трешки, мы выделяем две причины. Первая: в наших комплексах есть школы и детские сады, поэтому их выбирают семьи с детьми, которым нужна большая квартира. Вторая: в локдаун многие поняли, что квартира в одночасье может стать местом пребывания 24/7, поэтому она должна быть комфортной. На первый план вышла эргономика, это подтверждают сами клиенты. По данным опроса СК «Семья», 52 % покупателей квартир в новостройке мечтают сделать ремонт мечты, 36 % хотят оборудовать для себя балкон, еще 28 % — гардеробную, но, самое важное, большинство — 48 % — уверены, что в новой квартире они станут счастливее.

С точки зрения географии, по нашим данным, в Краснодаре 15 % покупателей недвижимости — жители других регионов, в Новороссийске — порядка 40 %. Жилые комплексы комфорткласса, помимо жителей Краснодарского края, приобретают клиенты с Дальнего Востока, из Сибири, с Урала, из Башкирии, Крыма и других регионов России. Квартиры в жилых комплексах уровня бизнес-класса покупают клиенты из Москвы и северных городов: Сургута, Иркутска, Тюмени, Ханты-Мансийска.

— В последний год мы увидели существенный рост стоимости квад­ратного метра на рынке Краснодара. Какие факторы повлияли?

— В 2021 году на рынке сложились условия, при которых цены выросли свыше чем на 40 %. Влияние на такой скачок оказали рост спроса и сокращение предложения. Рост спроса вызвала новость об отмене льготной ипотеки, которая поддерживала покупательскую способность с 2020 года. Активизировались клиенты, до этого откладывавшие покупку. Застройщики не смогли полностью удовлетворить возникший спрос из-за временного прекращения выдачи разрешений на строительство. Увеличение спроса и сокращение предложения спровоцировали экономический закон, и цены выросли. Вслед за этим подорожали строительные материалы, в итоге выросла себестоимость. Многие проекты на финальной стадии или на стадии строительства претерпели изменение финансовой модели, иначе их реализация завершилась бы минусовым балансом. Однако мы видим, что спрос сохранился — во многом благодаря покупателям из других регионов, которые более спокойно относятся к текущему уровню цен в отличие от местных жителей, привыкших к низкой цене «квадрата» на Кубани.

— В этом году вступили в силу ограничения по смене категории назначения земель в крае. Как это скажется на строительном рынке Краснодара? Объективно есть ли еще земля под застройку в столице Кубани?

— Есть, но в границах города. Комплексная застройка в центре Краснодара практически невозможна. Утверждение генерального плана Краснодара и правил землепользования и застройки стало знаковым событием, направленным на создание грамотной городской среды. Новые нормы помогут городу стать более комфортным, сбалансируют жилую, социальную, коммерческую и транспортную инфраструктуру. Город продолжит расти, проекты будут комплексными — со школами, детскими садами, поликлиниками и парками. Но участки под такую застройку остались в основном на периферии. Краснодар всегда развивался по пути присоединения окраин: раньше Энка относилась к поселку им. Жукова, а поселок Пашковский стал микрорайоном города только в 2003 году.

— Центр Краснодара — больной вопрос для города. Что, на ваш взгляд, необходимо сделать, чтобы застройщики создали там современную, удобную, красивую территорию?

— Мы всегда готовы поддержать инициативы, направленные на развитие города, поскольку важная часть нашей философии — это забота о будущем и ответственность за реализованные проекты. Возможно, Краснодару нужен проект, аналогичный программе реновации в Москве. Потребность в новом жилье в центральной части города велика как никогда. В то же время важно понимать, что это вопрос долгосрочный и дорогостоящий. Поэтому сейчас пристальное внимание уделяется усовершенствованию проектов, которые будут строиться в ближайшем будущем. Создаются условия для того, чтобы в спальных микрорайонах люди не ощущали дискомфорта, но могли организовать досуг в будни и выходные. Коммерческая инфраструктура создаст рабочие места, социальные объекты упростят жизнь семьям с детьми, спортивные площадки привлекут подростков, а парки станут местом отдыха старшего поколения.